经济周期看楼市,抄底时机已至?买房要抓紧了!

2018-11-08      来源:宜居房网   浏览次数:34

扫描到手机,新闻随时看
扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

2008年是上一个楼市炒底机会。

“1985年之后出生的人,人生机会第一次财富注定在2019年出现。”回看上一次,已是十年前;如果错过这一次,可能还要再等十年。

此话怎讲


“人生发财靠康波”,经济周期专家周金涛认为,应该用康德拉季耶夫理论进行人生规划。人生60年运动中,会套着三个房地产周期,20年波动一次;一个房地产周期套着两个固定资产投资周期,十年波动一次;一个固定资产投资周期套着三个库存周期。


周期终将幻灭,但在2019年之后,中国新的房地产周期将启动,所谓幻灭即是重生,以人生发财靠康波来看,2019年是1985年后生人一代的第一次人生机会”。



周金涛是中信建投证券首席经济学家,是中国康德拉季耶夫周期理论研究的开拓者,因此也被称为亚洲周期天王尼古拉·金涛。


2007年,他因成功预测了次贷危机,即康波衰退一次冲击而声名鹊起。

2015年后,其成功预测了全球资产价格动荡,

并在2015年11月预言中国经济将于2016年一季度触底,大宗商品将出现年度级别反弹......


关于人生的财富机会,2016年3月16日,周金涛做了以下分享(有删节):


a.人生只有三次财富机会


“人生发财靠康波”,这句话的意思就是说,每个人的财富积累,一定不要以为是你多有本事,财富积累完全来源于经济周期运动的时间给的机会。

比如过去的十年,中国暴富的典型是煤老板,大家都认为煤老板不如自己有本事。

为什么他成为煤老板?原因就是在于天时给的机会。


大家可不可以成为煤老板?应该今生不会看到,这是康德拉季耶夫理论理论描述的。一个人的一生中所能够获得的机会,理论上来讲只有三次,如果抓住其中一个机会,至少是个中产阶级。


b.40岁的人,第二次机会在2019年


从研究来看,人生的机会基本上由康波的运动给予的。


十年前在中信建投证券找了一份工作不是太重要,大家十年前在中信建投证券旁边买一套房子真的很重要,因为中信建投在北京朝阳门,现在房子涨十倍,挣十年也挣不到。人生的财富不是靠工资,而是靠对资产价格的投资。


在一个人60岁的人生中,其中30年参与经济生活,30年中康波给予你的财富机会只有三次,不以主观意志为转移的。


40岁以上的人,人生第一次机会在2008年,如果那时候买股票、房子,人生是很成功的;2008年之前的上一次人生机会1999年,40岁的人抓住那次机会的人不多,所以2008年是第一次机会。


第二次机会在2019年,最后一次在2030年附近,能够抓住一次就能够成为中产阶级,这就是人生发财靠康波的道理。


巴菲特没什么特别,成功的原因就在于,他出生在第五次康波周期的回升阶段,如果现在一样不会成功,这个就是宿命。1985年之后出生的人,人生机会第一次财富注定在2019年出现。


c.房地产周期20年轮回一次


一个人的人生财富有哪些?理论上只能有这么几类:大宗商品、房地产、股票以及艺术品市场。


第一类就是大宗商品,在60年巡回中,大宗商品是最暴利的行业。中国人觉得最爆发的煤老板,原因就在此。


因为大宗商品的牛市是几十年出现一次,这次的大宗商品牛市是2000年到2002年,是康波的衰退阶段。第四次康波的衰退阶段70年代是石油危机,也是大的商品牛市。目前经历的第五次康波,商品的牛市已经结束,2011年至少到2030年,商品的走势都是熊市。


第二类资产是房地产,就是经济周期理论中的枯枿周期,房地产周期20年轮回一次,一个人当中可以碰到两次房地产周期。


人的一生作为群体来讲会两次买房,第一次是结婚的时候,平均27岁;第二次是二次置业,改善性需求是42岁左右。一个人的消费高峰,最高峰出现在46岁的时候,46岁之后这个人的消费就往下走,消费逐渐由房子变成医疗养老。


房子一生中大致消费两次,大概20年一次。房地产周期是20年轮回一次。中国本轮房地产周期1999年开启,按照房地产周期规律分为三波,第一波2000到2007年,2009年之后又涨一波,2013年、2014年一波,三波上去,全国房地产周期的高点判断是在2014年,这个是中国房地产周期的高点,后面价格下来。


但是,到2015年的时候大家突然发现,房子又好卖了,2016年一线城市核心区域房地产暴涨,但这不是房地产重新开始,而是碧浪。三四线城市的房子能涨才是牛市,这是房地产周期的碧浪反弹。


所以,2017年上半年附近,中国的这次反弹会结束。如果你拥有一线城市的核心区域的房地产,并且不是自住房,应该在未来的一年之内卖掉,这就是对大家的建议。


卖掉房子之后,你发现可以买到好多很便宜的资产,性价比已经发生变化,这就是房地产周期。不要以为房地产卖出去买不回来,这个世界上没有只涨不跌的东西。

2019年房价会是一个低点,2017年、2018年房价是要回落的。一个房地产周期的循环就是这样,20年的循环,15年上升,5年下降。



为什么是房地产


时至今日,不仅是土地出让金这么简单,土地已经成为z=f捆绑开发商处理城市病的有效手段之一。


以深圳为例,看一组数据。


上图是9月26日,龙华出让的一块住宅用地的出让要求,剔除1.2万平的公共租凭住房,以及菜市场、公交站、图书馆等不可销售部份,开发商仅有3万余平可销售。


这说明什么?

按照现有的土地出让要求,z=f要求开发商在建设商品房的同时,必须搭配城市配套。要知道,解决城市配套问题,是z=f的职责范围。


再看。


深圳市规土委一官员的话说,今天的城市更新不仅解决空间问题,还包括城市发展过程中出现的社会问题、经济问题、环境问题、民生问题等。


而近来,在深圳,无论是土地出让还是城市更新的新建楼盘,或多或少要求开发商自持运营xx年,特别是产业园区。这是为了让开发商帮助城市拉动经济,以及城市产业转型。因为所有行业中,开发商是钱多、资源丰富、人才济济,有其牵头做产业转型,成功率进一步增加。这事交给开发商办,z=f省心。


这说明什么?


说明z=f与开发商绑得越来越紧,对于开发商的依赖不只停留在土地出让金上面了,而是利用开发商解决z=f应该解决的城市发展中的实际问题。如果房地产市场倒了,没有开发商,z=f会很难受。


当然,最核心的还是土地财务,“分税制”导致的土地财政。


任泽平认为如果土地财政制度不改革,每次通过行政手段冰冻房地产销售和土地市场,调控时间超过1-2年,地方财政往往扛不住,然后各种小动作放松。


经济学家许小年坦言,分税制改革使得财权过分集中在中央z=f,地方的财权和事权不对称,地方不得不另辟财源,土地财政应运而生。而地铁、公路、机场等基础设施投资猛增,支出超过收入,地方z=f只好用卖地收入和土地抵押贷款弥补不足。


此前,大连万达集团股份有限公司董事长王健林撰文指出,高房价的根本原因是现行不合理的财税制度。在现有的分税制体制下,地方z=f只能从税收中分得不到20%的收益,土地财政因此成为地方z=f的主要生财之道。


事实上,数据也显示,2007年-2010年,全国土地出让金分别达到13万亿、9600亿、1.59亿和2.71亿,即使是楼市调控异常严厉的2011年,全国土地出让金也达到3.15万亿,可见,土地仍然成为多数地方z=f收入的重要来源


只要中国的房地产市场不倒

中国的经济依然可以屹立不倒


“过去二十年,中国房地产是世界上唯一脱离美元周期的大型资本市场。它为巨量人民币提供了强大的信用,使中国成为唯一在低息资本(远低于银行利息)上能和美国有一拼的经济体”。厦门大学经济学院教授赵燕菁今年8月撰文如是说,



而经济学家厉以宁则更直白,“房地产业难道不能再次起来吗?”


“尽管高房价本身广受诟病,但不容否认的是,中国今天能有远低于银行利息的资本市场,首先靠的就是房地产”。赵燕菁强调,只要中国的房地产市场不倒,低利率的货币气候就不会有大的改变;即使中国股市彻底熄火,中国的经济依然可以屹立不倒。一旦洪水来临,人民币就有可能像1997年亚洲金融危机那样,成为周边国家财富避险的最后高地。




以上都是对房地产在中国经济地位中的肯定。回看自2004年来的房地产调控政策,无论政策放松还是收紧,都是为了稳定房地产市场,稳定中国经济。因为经济就是政治。用专家的话说,只要土地财政不改变,房地产在中国经济中必须就担任重要角色。




   深圳房价会跌吗?

经济学家张五常:很难。


房子最终用来住,住的前提得有人。


按深圳2017年官方统计数据,常住人口为1252万。但实际人口或已远超这个数字,有政府工作人员此前透露,深圳实际常驻人口数量为2100万;而去年年底,一份基于移动通讯大数据的报告指出,2017年11月生活在深圳的人数超过2500万。


居住面积呢?

根据以深圳2013-2016年间竣工的存量住房来估算,截止2016年年底,深圳存量住房约4.57亿平,856.8万套。剔除保障房、“小产权房”等,商品住宅仅有1.29亿平,138.5万套。


当深圳1997平方公里土地上挤着超过2000万人口,需要面临的是,仅有不足150万套商品住宅。而据此前数据,有约800万深圳人住在小产权房内。深圳有近一半人没房子住!


另外,据媒体报道,近年来深圳每年出生人口数量20万以上,资料显示,深圳市每年新生儿数量呈有递增态势。其中,2016年深圳的新生儿出生量达23.1万,而2017年能达到24万左右。


巨大人口数量与居住面积落差的背后,是稀缺。


对于深圳房价,深圳地产评论人朱罗纪指出,大城市的房地产价格,是由稀缺性决定的。


商品的稀缺性决定了人们要得到它需要竞争,进而产生竞争规则。长期来,人类社会发明了很多规则,现行比较受好评的是市场规则,由价格来决定;另外还有其它规则,比如身份、等级、户籍、收入、排队等。


未来怎么看深圳的楼价?会跌么?


去年年中,张五常作客北京大学一论坛时表示,“华为、腾讯、大疆都很厉害,也知道苹果要搬来。有8000家高科技公司在深圳,厉害的毕业生来深圳找工作,很快就找到了。我去年说深圳会超过硅谷,应该不用十年。制造业的支持深圳有,硅谷没有。虽然前几年东莞一带被新劳动法搞坏了,但还有制造业基础,需要什么可以立刻制出来。你说我要换一个螺丝,打电话马上有人帮你做出来。去年我看深圳医疗展览,几个足球场那么大,九成是中国造的。发展得很快,以这样速度,很难看到深圳楼价会大跌的”。


张五常说的,或是深圳房价高企+坚挺的原因之一,产业。深圳的城市基本面是好的。



所以,小编认为:

经济周期触底+房地产经济地位+经济下行压力+深圳城市基本面+市场调整+政策限价+房企冲量=当下抄底机会。



在《那年花开月正圆》的电视剧里,由孙俪饰演的少奶奶曾说过一句至理名言:“一贵一贱,极而复返。”


看完这部剧后,什么都没记错,唯独把这句话记得牢牢地。


| 截图来自腾讯视频


这句话,到底是个什么意思呢?


“一贵一贱,极而复返”是指,任何事情到了顶端后,它就会回落,落到底端时,它又会起来。


| 截图来自腾讯视频

用孙俪的话来解释,就是:“卖的东西价格不会一直上涨,涨到某个点,它一定会下跌,但也不会一直跌,跌倒某个点,它又会继续涨。”


发现没有,这不就是在说当下的楼市吗?


众所周知,2008年受全球金融危机影响,一线城市房价一路下跌,但跌完之后,又恢复了上涨趋势。


到了2014年,房价再次迎来下跌,之后稳步上涨。


而如今,2018年,房价的确又开始呈现下跌趋势,但是这波时间会持续多久呢?

惠阳大亚湾房产团购咨询:0752-8555530

看房联系刘经理:189 3323 6045

有意向购房的朋友可以加入惠阳大亚湾购房讨论群-了解最新房地产资讯以及最新优惠政策+liuyunfeng8168


【网站提示】

1.凡注明"来源:宜居房网"的稿件为本网独家原创稿件,引用或转载请注明出处。

2. 如果您发现文章信息错误,请联系编辑邮箱,以正修改。(邮箱:82390323@qq.com)

3. 本网站为您提供惠州地区的房产信息如:惠州房价、惠州买房、惠州租房等相关信息,如需了解详情请联系宜居房网客服。

4. 本文章内容包括: 惠州房产网、惠州楼盘网、惠州买房网、惠州楼市新闻网。

【编辑:余生淘楼】
关键词:
  

热点楼盘

更多