业绩会直击 | 当代置业张鹏:我们一定要保证公司的安全(实录)

2019-03-12       浏览次数:11

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时隔一年再开业绩会,当代置业执行董事兼总裁张鹏还是给市场带来一份不错的成绩。

业绩会还是以小型群访的形式进行,三位管理层离媒体座席很近,大家交流都用不上麦克风,气氛显得融洽。

年报还显示,当代置业期内除税前利润同比增长约4%至13.58亿元,年度净利润同比下降19.88%至6.62亿元。

另据观点地产新媒体了解,当代置业今年增发的2亿美元虽然和去年底的1.5亿美元合并发行,但实际发行收益率为14%,相较去年底发行利率大幅降低了150个基点。

副总裁王强表示,公司期内净利润下降主要由于重新换算发行的美元计值优先票据,所产生的汇兑损失。

同时,销售及分销开支录得4.33亿元,同比增长44%;行政开支5.74亿元,同比增长约19%。这是较迅猛的销售增长带来的问题,由于房地产行业普遍拥有的结算滞后特性,当代置业2018年收入的增长并未赶上开支的增长。

所以回头来看,当代置业2018年合约销售金额达到321.57亿元,同比上升44.9%;合约销售面积上升至303.62万平方米,增幅70%,也是匹配上述税费和开支增长速度的。

现场提问:公司在去化方面有什么策略呢?

44.9%的合约销售升幅同时亦匹配张鹏一直强调的适度30%的复合增长率,“但比之前提的35%要略低了一点”,因此这位总裁还是强调公司经营以“稳”为主。

他提出2019年当代置业的销售额为“接近400亿元”,其中约360亿元是项目销售金额,约30亿元是备受重视的代建业务的销售额,2020年500亿元的目标保持不变。

据了解,2019年当代置业将大约推出520亿元的货值,累计货值则将达到约1242亿元。因此张鹏对完成目标充满信心。

一二线大家都知道,现在一点松动都没有,一线的稳,一定不会让它大涨也不会让它大降。但是并没有放开,你的开发速度,各种审批和销售速度就会比较慢。

同时,他表示公司将拿出当年回款的25%到30%用于增加土地储备,对应的目标货值在400亿元左右。

与去年对比,这个增长幅度仍是稳健的。2018年当代置业共获取22个新项目,新增土储392.86万平方米,总代价为86.88亿元。

“去年获取土地的总货值为347亿元。”张鹏介绍。

他还提出,目前公司项目布局的策略还是以一线及强二线城市为主,一二线比例占70%,剩余的将集中在三四线城市。

张鹏:每个公司在运营方面都有自己的一套法则,我们实际上叫做6867810,就是6个月开工,8个月开盘,第一次拿出货值的60%,要消化掉一半,这些目标实际上已经成为公司的底线目标了,不能更低于这个。

有关海外市场,刚刚过去的3月4日,当代置业宣布终止收购位于加拿大的6地块及其上养老商业综合体。王强解释,除了没有就交易的条件达成一致的原因外,“另外一个方面也是鉴于现在市场的情况。”

“当然,在海外我们休斯顿西雅图等项目还在不断的开发,有的项目一级已经过了,正在审批的过程当中。”

张鹏补充道,海外投资占当代置业整个发展业务是非常小的一个比例,不到5%,“所以我想我们布局也是从更长远的角度来考虑的,不是重点。对于公司现阶段几年内的发展,我们认为是相得益彰的。”

有媒体询问为何还是坚持布局三四线,张鹏笑称:“国内媒体也经常问,你的布局是不是三四线不平安,一二线就平安?这个我认为是不太正确的。”

至于有关发债利率高的问题,当代置业在最近新发了几笔美元票据,包括1.5亿美元2020年到期,及2亿美元2020年到期的票据,利率都达到15.5%的较高水平。

“我们去年年底发了1.5亿美金。”王强认为,以当时的时间节点,公司能够成功发行票据,已经很好,“在去年年底的时候,整个市场的环境就处于那个水平。”

现场提问:看到去年拿地金额大概是80亿左右,今年的拿地预算大概是多少?另外关于公司在海外的业务,之前看到公司有终止收购的项目,接下来当代的海外布局,是不是还有其他的一些计划?

张鹏:首先,当代还是一个稳健发展的形势,从销售的角度,每年保持在30%的增长率。在这个发展过程当中,我们一定要保证公司的平安。

尤其是外界环境,我们认为比较复杂,剧烈分化的过程中,作为一个差异化竞争力的公司,我们对自己的前景充满了信心,所以要保障销售额、回款额、资产负债、利润之前的平衡,这一点作为公司经营发展的内在规律。

“一二线大家都知道,现在一点松动都没有……没有放开,你的开发速度,你的各种审批,等于就会比较慢。”张鹏坦然:“一二线总体平安,它的货值也好,我们的储备也好,占到70%,剩下的我们会找一些政策限制较少,但是当代产品又很适应市场的,然后赶快去化。”

2018年,我们获取了22块地,总货值应该是347亿元。2019年,我们要获取的土地货值目标是400亿元。至于拿地的金额,我们是控制在当年回款的25%到30%,还是要让公司的现金包括负债作为今年发展的一个主旋律。

因为大家还是比较关注这个公司长期、中期、短期的债务结构,所以我想这一点,我们是一定要把握和控制到适度的程度,这是第一部分。

第二就是海外,我们已经发了一个正式的公告,终止了加拿大的项目收购。因为和买方还有定约方,在交易过程当中,没有就交易的条件达成一致,或者说没有就延后时间的达成一致,所以我们就把它终止掉了。

当然,在海外我们休斯顿西雅图等项目还在不断开发,有的项目一级已经过了,正在审批过程当中。

然后还一个就是跟品牌企业合作,比如说我们跟旭辉,跟阳光城,跟北辰实业合作,规则比较清楚。所以我想没有一个严格的比率,就一定是招拍挂,一定是股权合作,一定是产业勾地。在这个过程中,遇到适合招拍挂的就招拍挂,遇到兼并收购的就兼并收购。

同时,海外投资只占我们整个发展业务非常小的一个比例,5%都不到,所以我们布局也是从更长远的角度来考虑的,对于公司现阶段几年内的发展,我们认为是相得益彰的。

现场提问:关于今年的融资计划,因为之前看到公司发了一个相对来说利率比较高的票据,公司今年的融资计划大概是怎么样的?

张鹏:这个15.5%的利率,并不能代表公司非常多的融资利率都是在这么高的水平,它是一个特定的环境下的一笔。

首先,我相信大家都是很关心的,它是一个非常成功市场化发行的一笔,因为我们在香港发了很多次债了,有高有低,低的时候低到了6.5%。我们第一次发债的时候是2013年,是13.875%。

市场是在变动的,在去年年底的时候,整个市场的环境就处于那个水平。当然我们有一点点吃亏的地方,就是比较临近圣诞节了,大家都不怎么工作了,然后我们这个批单是国家发改委批的,我们无法进行延期,所以我们不想放弃那么一个宝贵的批单,因为审批并不是那么容易,所以我们还是选择了发行。

在那个市场环境下,其实这里面利息差并不多,对整个公司利润的影响是非常小的。那么大家其实也看到,我们在今年又发了一次,已经降到14%了。

对我们来说,香港的美元市场就是一个相对封闭的市场,因为我们国内的资金很充沛,但是并不能随意的出来,所以我们要兼顾很多东西,比如说我们要给市场充分的信心。

我们的考虑非常综合的,所以希望大家就是不要只盯着15.5%这个数字,因为背后的含义非常多。

现场提问:2019年的销售目标是多少?

张鹏:是这样的,其实在我们的业绩会上讲到了,今年应该是接近400亿,但是其中有30亿是代建的销售额,360左右是我们自己的项目,2020年500亿目标不变。

为什么做了一个调整?2018年已经320多亿了,增速比之前提的35%要略低了一点,因为它是一个系统,与当年的土地货值、推出的货量、去化率都有关,这个过程中我们希望给今年的市场留一点预期。

现场提问:公司一直是在做绿色地产,今年会不会有一些比较新的业务要涉及的?

张鹏:香港媒体能够关注这点我是非常意外的。

其实,当代置业从这个企业成立就有创新的基因,一直在创新,就是做一些不同的事情,所以,我始终还是强调我们主业务,一定是地产开发,但是要不断去赋能。

其实大家都看到了,就算是更大型的开发商,这几年对地产形势的判断,也在做一些围绕地产开发的各种产业的结合。因为这种产业的结合对拿地、对销售、对销售速度、对客户的黏性,或者对于后期跟客户之间反复互动都有帮助,所以在上市公司体系内,我们还是用绿色科技作为发展动力、发展线索,去不断把绿色建筑的大旗、健康建筑的大旗和规模在各地逐步占领市场,把市场份额加大。

但是与此同时,当代置业的关联公司,我们还是做了很多创新业务,适当的时候会把它并进来,比如说我们现在已经有科技物业公司、科技人居公司。

张鹏:一个是当代开发的产品,我首先还是说当代开发的绿色产品,已经把客户的各种需求全部都覆盖掉了。比如我们一直提的仙桃,它是四五线城市,但是现在已经卖到了6500,因为我们的供暖设备,旁边的房子一定是卖不到这个价格的。

在过去的2018年,当代置业几项重要营运指标均录得增长,全年收入同比增加9.8%至93.38亿元;毛利录得21.7亿元,同比增长21.2%;毛利率23.3%,较去年增长2.3%。相信随着一些成本较高的项目继续结转,当代置业的毛利率最终能稳定在前年提出的25%水平。

科技人居公司就是大家的舒适度,还是跟房子有关的,我反复强调这一点,然后我们的教育公司和联合办公公司,现在全部都挂牌到新三板了。挂牌到新三板起到一个什么作用?它是主板的一个蓄水池,到了一定程度的时候,我们会重新进行组合,拿到主板的资本市场里。

这个跟当代有什么关系?这一定是一个反哺的过程,一定是一个互相赋能的过程。

我讲过一个例子,就是我们跟国内一个高科技企业京东方一起,它就是产业,产业我们联合起来在安徽获取土地。

因为现在拿地还是要有就业,有产业导入,对当地经济增长有帮助,那别人的产业IP和我们自己的创新IP要结合在一起,所以我们的科技企业、物业企业、联合办公企业、教育企业,实际上就是让我们今后的房地产开发能够形成一个价值链,这是我们一直坚持的一个战略。

现场提问:去年公司卖得比较多的是仙桃那些地方。今年在推盘上面会不会有结构上的改变?会不会有一些买地策略上的改变?

还有比如说惠州卖到1.1万,毛利到30%。我们刚刚才拿的阜阳项目,一期就300多套全部都卖掉了,这些都是附加了一些绿色科技的产品。所以我就反复强调,这个核心竞争力是能够增加客户黏性的。

然后改善类的,就是大家所认为的一二线城市的终极置业,那我们系统上关于这个的就多了,我们不在这儿讲技术,温度、湿度,对我们来讲,这个事情是一直要坚持的。

很多人最近在问,返乡置业是不是有回落?返乡置业确实有回落,尤其是中心城市周边的城市群,但这是普遍现象,对于当代来讲反而是个好事,因为返乡置业的数量降低了,但是你房子的不同性反而提高了我们的去化率。

2019年,我们大约推出的货值是520个亿,累计的货值1242个亿,所以粗算一下,2019年不算太难,能够实现销售目标。

所以我们正式公布就是360的销售额加30亿的代建,我们从2017年开始做代建,2018年、2019年会是一个非常大的增速。这个增速主要原因,就是因为绿色代建给很多拥有土地的,但是没有品牌或者没有销售能力的地产商,产生了很大的影响,所以这两年代建业务的增速是比较快的。

大家关心的一线和强二线,七三开吧,70%左右都在一线、二线,然后剩下30%就是“跑现金的城市”,即三四线。

所以我讲这么多表达什么意思?一二线总体平安,它的货值也好,我们的储备也好,占到65%,剩下的我们会找一些政策限制少,但是又很适合当代产品的市场,然后赶快去化。

其实国内媒体也经常问,布局三四线是不是不平安?这个我认为不太正确。

现场提问:今年买地也会集中在三四线吗?

张鹏:买地就是华北、华东、华南,我们已经进去的这些城市。

另外,广州我们跟阳光城有一个合作项目,大约200多亿,这个应该在明年会正式推出来。我们对广州附近也有一些诉求,也在谈合作,我们更愿意用合作的方式。

现场提问:您刚才一直在提并购合作的事情,现在当代并购合作和自己去拿项目,哪个占比重会更大一点?大概比例是多少?

张鹏:这个还没有仔细算过,但是我想大家都知道,获取土地的有这么几种。

招拍挂比较干净,速度快,但是招拍挂现在要求保证金,然后6个月再付出去,钱就比较多。兼并收购的问题在于你要找到这样的合作伙伴,然后还要知道历史沿革,股权上、土地上、报建上有没有根本就不清楚的雷,其实我们也知道,有很多公司的兼并收购,拿回来很多年都不能动。

实际上,买地有一定的机会性。比如说我举个例子,今年2月份我们在安徽阜阳临泉获取了一个土地,那个县大家平时不关注,但是它有300万人,中国人口最大的县,现在没有开盘,我们已经去化了2000组。一定要让它快速跑起来,这两者是相辅相成的。

对于我们这样的公司,每一块地都非常非常珍惜,所以要非常非常谨慎。

王强:我们去年年底发了1.5亿美金,其实当时是一个市场发行都是非常困难的时间节点,我们能够发行成功,也代表了市场对于公司未来,包括短期、长期的一个相信、一个支持。

当然,每一个市场受到的限制是不一样的,我们去年有几个项目都实现了4个月就开盘,当然更多的兼并收购项目,可能前期的基础工作就会少一些,跑的就更快。

比如我们在天津收购了一个武清的项目,9月份拿的,10月份、11月份就开,一下就100多套,大约五六个项目都能够实现4个月就开盘。

当然我认为这是考验公司,考验房地产企业在运营效率和工程质量和对市场精准把握,三者之间的关系。比如说推出来卖不掉那也不行,速度快了,工程质量出问题也不行,所以实际上是考核一个综合能力的,不能一下提速提得太快。

现场提问:公司今年净利润下降了约20个点,背后原因是什么?

王强:净利润刚才已经说了。一个是汇兑损益;第二是有一些兼并收购所带来的税负;第三,随着销售额的增加,毕竟还是比去年又增长了40%的费用,管理费、销售费等费用的绝对额就上升了,对净利润就会产生一些影响,但主要是汇兑损益。

以下为当代置业(中国)有限公司2018全年业绩会现场问答实录:

另一方面,当代置业去年结算了一些售价较低的项目(如平均售价每平米3786元的仙桃满庭春ΜΟΜΛ项目),公司结算项目销售均价由2017年的1.36万元/平方米下降至8828元/平方米。

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