惠州将增设新型产业用地 可配套建设小型商业和住宅

2019-06-19       浏览次数:23

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“创意研发设计,工作和生活无缝连接,一个小产业园就是一个小的生活生产业态。”位于惠南科技产业园的某高新企业品宣负责人这样介绍自己理想的企业生态构想。然而,因为科研、商业、居住等不同业态意味着不同属性的建设用地用途,该新型工厂构想实现起来并不容易。

结合当前惠州产业提质发展进程,思科、华为等国内外一流高新企业纷纷签订合作框架意欲进驻,被用于科研、商业和居住等多重用途属性的土地需求也将不断放大。对标惠州现有的土地供应类型,集合科研、商业、居住等多重用途属性的土地供应尚属空白。

如何做好该类型的土地供应,打破不同属性地块开发要求的桎梏,惠州市自然资源局日前正式对外发布了《惠州市新型产业用地(MO)管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称《暂行办法》),拟在支持新型产业项目统一规划的同时还能实现功能的适当混合,为创新型企业发展和创新人才的空间需求提供用地保障。

《暂行办法》针对新型产业用地(MO)作出明确定义,同时对于项目各项用地指标和开发产值门槛均作出明确要求,提出用地项目投资强度(投资总额/占地面积)需不低于5000元/平方米,年单位产值平均不低于8000元/平方米。此外,对于行业担心的这一措施可能造成企业变相成为房地产开发的问题,市自然资源局相关负责人直言将严格把控,除对准入产业严格把关外,还要求配套住宅办理不动产权登记后10年内不得转让。

新型产业用地有什么特点?

多类型用地属性灵活融合

“不同于以往的单一类型用途用地,新型产业用地(MO)是一种新的用地类型,能够有效满足单个宗地项目内多种不同业态布局的需求。”市自然资源局相关负责人介绍,MO为工业用地(M)大类下增加的新型产业用地。

《暂行办法》则指出,MO项目用房包括产业用房和配套用房,其中产业用房包括上述新型产业功能用途的用房。配套用房则包括小型商业、配套人才公寓及宿舍等。该负责人介绍坦言,这种多种用途融合,功能混合利用有效满足了新型产业的土地利用需求,组合供应也有效提高了用地效率。

记者注意到,办法对于MO土地的相关用地指标也予以了明确。提出,除位于特殊区域内或安全、消防等有特殊规定的项目外,MO用地容积率原则上不低于3.0,而土地出让年限则要求最高不得超过50年。

在用途属性和类型上,MO用地形势还将更加丰富,结合创新型企业发展和创新人才空间需求,以及研发、创意、设计等不同的产业业态需求,《暂行办法》规定新型产业用地(MO)在规划上不仅支持新型产业项目统一规划,而且功能还可以适当混合,在基础上配置一定比例的配套商业办公(B2)、配套型住宅用地(R2)和公共服务设施用地。

具体的用地类型配比方面,办法要求产业用途建筑面积不得低于项目总建筑面积的50%;配套用房不得超过30%;配套商业办公(B2)不得超过10%;配套型住宅用地(R2)不得超过20%。

“MO用地的供应最直观的影响就是打破了既有土地供应中难融合的局面,提高了产业的落地效率。”该局相关负责人介绍,该用地类型实际上就是允许多个不同功能用途地块按一宗地整体出让(宗地面积不得超过单宗地出让控制上限),实现整体办理规划、国土等手续,简化了产业项目流程。

物业产权能否分割转让?

配套住宅首次分割后10年内不得转让

结合新型产业用地各用地类型配比发现,在单宗MO用地中,除了常规的产业用地类型,还将有不超过项目总计容建筑面积的10%的商业和不超过20%面积的配套型住宅。这使得该部分物业的产权如何分割和流转备受关注。

《暂行办法》对此予以规范,要求MO项目建成完工后,可以统一办理不动产登记,也可以分幢、分层办理不动产登记。

对于产业用房部分,《暂行办法》指出可分割MO项目的部分产业用房允许分拆进行转让,但只能转让给用地单位所属产业的产业链合作伙伴,即上下游的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。产业用房分割转让后,自办理不动产权登记之日起5年内不得再次转让。

商业和住宅部分则更加严格。要求配套的住宅部分应当优先出售给用地单位及其上下游产业链的员工,首次分割转让后,自办理不动产权登记之日起10年内不得再次转让。可分割转让的这些住宅项目用地单位的行业资质、销售管理、预售资金监管等参照商品房有关规定进行管理并办理不动产登记。

此外,为保证产业发展的完整性,防止产权分割转让。《暂行办法》对可分割部分面积作出了要求。指出,MO用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的50%。符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米。产业用房可以按基本单元分割,每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米。

土地价格怎么计算?

为同期同地段商服用地市场评估楼面地价20%

“MO用地的供应其本质目的就是为了支持新兴的实体产业,鼓励科创企业的发展。”市自然资源局相关负责人介绍,除了在利用类型上足够灵活以外,在价格上也将给予适当的优惠,为同期同地段商服用地市场评估楼面地价的20%。

《暂行办法》显示,MO的供应方式将分为新增用地、“三旧”用地改MO和已出让用地转MO三种方式。

其中,新增MO用地的土地使用权出让价格按照出让时点同地段商服用地市场评估楼面地价的20%,乘以该地块的总计容建筑面积(不含需贡献移交的建筑面积),并按照实际出让年限修正后确定,且不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应当收取相关费用之和,不低于国家、省规定的土地出让最低价。

具体如何计算呢?该负责人表示是在MO用地基础上混合配置的配套商业办公(B2)、配套住宅用地(R2)和公共服务设施用地,按一宗地整体出让的,土地出让价格应当分别评估MO用地、配套商业办公用地(B2)、配套住宅用地(R2)的市场价后合并计算。

对于“三旧”用地工改MO的,项目土地出让金计收方式为:(新设定规划建设条件下新型产业用地土地使用权市场价格-现状使用条件下土地使用权价格)×40%,混合配置的商业办公用地(B2)、住宅用地(R2)土地出让金需按市场评估价计收。

哪些企业能够申请MO用地?

针对高新科技企业项目,须承诺投资强度和产出

从用地类型的设定和适用的产业需求用途可知,该地块的供应将有着严格的考核和筛选过程。谁能申请到MO用地备受关注。

《暂行办法》对此明确称,该用地的产业项目需为拟申请准入产业项目符合国科发火〔2016〕32号文规定的国家重点支持的高新技术领域,或者是拟申请准入产业项目属于《广东省发展改革委关于进一步明确我省优先发展产业的通知》明确的优先发展的产业类型。

此外,申请MO用地的单位还须符合在惠州市登记注册的独立法人,企业注册资本1000万元以上,事业单位的开办资金500万元以上;生产研发类企业需具备较强的经济实力及行业影响力,项目主导产业明确等条件满足也可进行申请。

为了获得此类用地,意向用地单位还得在提出用地申请前,向当地MO联审小组出具书面承诺书。承诺项目在产后3年内的亩均投资强度、亩均产出、亩均税收平均不低于当地要求,同时承诺亩均能耗不高于当地要求。并在签订土地使用权出让合同前,与监管部门签订履约监管协议,提供不低于土地出让金总额10%的履约保函。

严格准入门槛的同时,《暂行办法》也将设定激励机制。对于MO项目在承诺时间内达到各项考核指标,其中年平均税收贡献率超过50%的,县(区)人民政府(管委会)可以用返拨不超过20%土地出让金的方式对产业项目主体单位进行奖励。

如何确保MO用地政策不走偏?

将建立全流程监管体系

既配套工业产业,又有住宅和商业,针对灵活的供地情况如何确保用于产业项目,规避部分企业变相拿地商住开发?《暂行办法》指出将建立准入前出具产业和投资承诺、供地前出具用地承诺、签署履约监管协议和出具保函的全流程监管体系。

“严格企业和产业准入,对企业的投资和产出指标都进行硬性要求并签订合约,动态监管和考核。”市自然资源局相关负责人介绍,针对该类型用地项目,该局将协同相关部门全流程进行监管,确保产业的保质保量落实。

具体到准入标准,《暂行办法》提出,新型产业用地(MO)项目投资强度(投资总额/占地面积)不低于5000元人民币/平方米;年单位产值平均不低于8000元/平方米;年税收贡献率平均不低于380元人民币/平方米(土地面积)。

在监管环节上,对于逾期未通过达产验收的MO项目,监管部门可按监管协议有关约定追究运营单位的违约责任、支付违约金(违约金可以直接通过履约保函兑付)、停止剩余未分割转让部分进行分割转让和不动产权证书办理、列入失信“黑名单”不得参与惠州市土地竞拍等惩罚措施,自然资源部门收回建设用地使用权,地上建(构)筑物采取残值方式补偿等。

■名词解释

新型产业用地

新型产业用地是指为了适应创新型企业发展和创新人才的空间需求,用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

新型产业用地项目用房包括产业用房和配套用房。产业用房指可用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能用途的用房。配套用房包括小型商业、配套人才公寓及宿舍等。新型产业用地(MO)按产业用房使用类型分为不可分割转让的新型产业用地和可分割转让的新型产业用地。配套用房不得分割转让。

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