2020上半年深圳楼市大数据总结

2020-11-26       浏览次数: 194

 

2020年是不平凡的一年,受新冠疫情的冲击,2月份各项经济社会生活几乎停摆,深圳房地产亦不例外,交易量低迷,不少人一度对今年楼市的发展趋势产生了疑虑,预期信心大幅下降。


但是,随着疫情防控成效显著,各项经济社会生活有序回复,3月份深圳房地产交易稳步回升,二季度市场持续复苏,其中二手房表现优于新房,上半年成交量同步增长四成,首次、改善、换房需求释放加速,板块间轮动增加,市场信心重拾。


★ 成交了多少房子?


★ 总成交超7万套,二手房同比增长

2020年上半年深圳新房与二手房总成交7.1万套,同比增长14.9%。新房方面,总成交2.4万套,其中新房住宅1.7万套,环比下降17.2%;同比下降5.4%%;二手方面,总成交4.7万套,其中二手住宅4.4万套,环比下降4.3%,同比增涨41.2%。总体看,疫情影响上半年新房市场出现降温,二手房市场逆势增长,其中二季度复苏超过预期。

★ 新房住宅占七成,二手住宅占比超九成

房地产政策的调整与交易流通成本,往往会影响深圳住宅市场、非住宅市场的比重变化。新房方面,住宅比例重新回到70%左右,其中“2016年104调控”,住宅限购、限贷升级,一些购房需求由住宅市场转移到非住宅市场(如商务公寓),加之非住宅供应较多,因此2017-2018年出现住宅比重缩小、非住宅扩大的现象;“2018年731调控”,出台商务公寓限售政策,购房者对非住宅的需求减少,住宅市场比重再次回升,2020年上半为70%左右。二手房方面,2012年10月商业类物业按评估价征税、2018年3月二手房交易“三价合一”,原本二手房中非住宅交易成本较高、交易频率较低的这些“缺点”,随着市场发展逐步显现出来,而住宅物业变现能力强,更受刚需、换房、改善等购房者的青睐,因此住宅的比重稳步扩大。


市场规模:二手房占七成,新房比例压缩

2007年深圳二手房成交量首次超过新房,2009年开始全面进入二手房为主时代,过去十年二手房基本是新房两倍。上半年新房市场降温,二手房逆势增长,其比例超过70%,为2011年以来的新高,其中刚需置业、换房置业、改善置业、长期保值置业,在今年释放加快,二手房往往是他们首选。


市场构成:价格存在分化,七区低于全市水平

上半年深圳二手房成交均价为65752元/平方米,其中呈现“中西偏高、东部较低”的状况,南山房价以9.8万元/平方米领先全市,福田8万元/平方米左右,宝安超过7万元/平方米,龙华超过6万元/平方米;罗湖、光明、盐田、龙岗、坪山、大鹏六区明显低于全市水平。


房价分布:价格梯队分明,500万元内超过六成

上半年深圳局部片区房价出现了较为明显的上涨,购房门槛相应的提高。但是,全市而言价格梯队依然分明,有利于不同需求的流动和置业。总价分布方面,500万元内为主流房价占到64%,其中300-400万元比例最高,200-300万元占到18.4%,200万元内占8.2%;600万元以上各区间比例均在10%内,1000万元以上高价区间约为7%。


★ 贷款利率走势


在LPR贷款利率正式实施之前,最近一次的基准利率发布是2015年的10月24日,当时的五年以上贷款基准利率为4.90%。2019年8月20日LPR利率正式实施,当月LPR值为4.85%,此后LPR利率进行了3次调整,最后一次调整是2020年4月20日,当期公布的LPR值为4.65%,截止2020年10月20日,依然使用的是该利率。


★ 深圳新房市场


年初受疫情影响,新房各物业类型供应远不及往年,甚至在2月份无新盘入市。随着疫情防控效果显著,住建局出台一系列纾困措施,二季度新房供应量明显增加。总体看,一季度受到疫情影响、叠加春节假期,市场供需不振,直接拉低上半年的整体成交量,不过二季度逐步复苏,成交恢复到去年同期的90%左右,其中龙岗、坪山、龙华、光明等区域的刚需项目为市场成交主力。


新增供应:全市预售受疫情影响供应“先低后升”

上半年住宅新增批售供应仅8195套,环比下降68%,同比下降57.5%;非住宅类批售亦有不同程度下降。其中,1-2月春节假期、疫情双重影响,供应量减少,随着疫情防控效果显著,企业复工复产增加,同时住建局出台加快住房供应的措施,二季度新增批售有明显的增加。


各区预售:住宅集中原关外,商务公寓宝安、南山较多

今年上半年住宅供应偏向于关外,主要分布在龙岗、坪山、光明,均在1000套以上,其中龙岗预售住宅占全市55%,而关内住宅供应很小,仅盐田有新项目入市,其余区域无住宅供应;非住宅供应集中在宝安、南山,两区域合计占比超六成。


库存量:可售套数减少,去化周期缩短

根据深圳住建局数据显示,今年上半年深圳在售库存呈现下降、去化周期加快的趋势。但是市场存在分化,东部区域和非住宅类房源,依然存在较大的去化压力(即销售效果不佳),而西部区域住宅受到市场关注高,去化比较快。


全市成交:市场回落,住宅市场较稳定

上半年新房市场出现回落。新房总成交24091套,环比下降26.6%、同比下降11.8%,新房住宅成交16727套,环比下降17.2%、同比下降5.4%。其中,1-2月春节假期、疫情双重影响,成交量偏低,3月份后复工复产增加,经济社会生活恢复有序,购房需求再次释放,其中住宅市场回升到正常水平。


各区成交:市场存在分化,龙岗成交领先

龙岗住宅成交5781套最高,全市占比34.6%,其次是宝安,占比12.7%同比方面,涨跌各占一半,其中罗湖上涨157.9%,其次是大鹏,同比上涨84.3%,由于成交基数小,变化较大。


★ 深圳二手房


2020年初受疫情冲击,短期楼市成交受阻,但自3月陆续复工复产以来,二手房市场逐步恢复。其中,二季度复苏超预期(约2.7万套),前期积累购房需求加速释放,为2017年以来同期最好表现,推动上半年成交超过4万套,同比增长40%左右;区域方面,坪山、龙华、光明、龙岗成交同比超过50%,外围市场表现较好;同时,今年换房改善需求继续发力,90平方米以上中大户型占比增加,全市套均面积回升到85平方米左右,增加2平方米。


全市成交:成交量破4万套,同比增长约40%

上半年深圳二手房成交逆势增长,总成交46835套,环比下降6.0%,同比增长36.0%,二手住宅44000套,环比下降4.3%,同比增长41.2%。半年度市场表现为近四年同期最好,其中二季度复苏势头超过了很多人的预期发展,二手住宅成交2.7万套左右,是近五年(2016-2020)同期最高成交,前期积累需求加速释放,刚需、换房、改善、保值置业等需求交替入市、板块轮动出现,最后在6月份成交突破1万套关口。


各区成交:原关外增长显著,坪山同比翻倍

各区方面,上半年城市外围区域(原关外)市场表现更好。其中,坪山同比增长101.0%,龙华同比增长70.8%,光明同比增长61.9%,龙岗同比增长50.4%;原关内南山同比增长43.5%,福田同比增长31.4%,罗湖同比增长20.5%,盐田是唯一同比下降的区域。总体看,次新房相对集中的原关外区域,以及南山,同比增长较高,购房者更加注重房屋的居住功能与属性。


二手房价:全市中位数410万元,东部区域房价较低

区域房价方面,南山以9.8万/平方米的均价领跑全市,福田、宝安均价同样高过全市,坪山、大鹏不足4万元;总价中位数方面,南山、宝安、福田、龙华、光明五区总价中位数高于全市。深圳房价梯队明显,有利于不同购房需求的流动。


总价分布:300-500万元占比高,南山千万约两成

全市总价段在300-500万元区域占比最高达37.3%,200-300万占比达18.4%,中低价仍主导布场:区域方面总价结构性差异明显,核心区域高总价占比明显大于外围区域,其中千万级占比多集中于南山、福田、宝安。


单价分布:全市分布均衡,东西区域差异巨大

东部龙岗、盐田、坪山、大鹏单价占比主要集中在5万元以下,中西部南山、福田、宝安、龙华单价则主要分布在6万以上,其中南山、福田单价高于10万元占比分别达到了35.6%和14.6%。


面积分布:中大户型增加,南山、宝安、福田比例较高

上半年全市套均面积约85平方米,较去年增加2平方米左右;面积区间方面,90平方米以上占比扩大了3.1%,其中90-144m占比扩大至24.2%;90平方米以下缩小,其中40-60m占比下降2.0%。总体看,今年大房子成交比去年增加,一是2019年11月“豪宅标准调整”,房产交易成本降低,有利于改善换房,二是疫情影响一些购房者对居住空间与品质,有了更高的需求;三是,一些高端购房需求释放,同等条件下希望把资金变为优质的房产,进行长期的保值。


主流户型分布:

两房户型方面,南山与福田各有两个片区达到千万以上高价位,包括深圳湾、红树湾、百花园的,农科香蜜湖,而东部的坪山、盐田、大鹏、龙岗均有片区低于300万。三房总价方面,南山达到1500万以上的片区比福田多,福田仅农科香蜜湖片区超过1500万,龙华、罗湖、宝安总价集中在400-1500万。


★ 购房者画像


购房者原籍:广东、两湖居前三,广东江西占比增加

上半年购房者原籍前15名的省份中,广东、湖南、湖北居前三,总比例达到48.0%,近一半的购房者出生地是这三个省。另外,广东、江西、安徽、山东、陕西、辽宁六省占比增加,湖南、湖北、河南、黑龙江、四川、福建、吉林、江苏八省占比缩减,广西占比持平。


深圳购房者前三名原籍中,置业龙岗的占比均在30%左右;第二选择为宝安、福田、南山、罗湖、龙华,平均置业占比约14%;第三选择坪山、盐田、光明、大鹏比例非常低,平均大概1%。


购房者议价率:陕吉苏三省购买总价高,辽宁砍价能力最强

陕西、吉林、江苏套均总价居前三,分别为601万元、560万元、546万元,8个省份套均总价低于500万元;议价方面,辽宁人实际成交中砍价能力最强,议价率达到1.9%,其次广东人议价率1.7%,广西人、山东人、安徽人议价率较低。


购房者年龄:平均年龄变大,年轻人购房下降

上半年购房平均年龄33.14岁,较去年小幅增加。其中,年轻人(25-35岁)的占比下降,30-35岁下降至31%左右;35-40岁(大致80-85年代)购房比例上升至19%左右,40-50岁亦微小扩大。据悉,随着时间推移,35-40岁的人群逐步进入改善换房的阶段,这或许是成交比例上升的原因之一。


原关外年轻人购房比例较高

上半年购房平均年龄33.14岁,较去年小幅增加。其中,年轻人(25-35岁)的占比下降,30-35岁下降至31%左右;35-40岁(大致80-85年代)购房比例上升至19%左右,40-50岁亦微小扩大。据悉,随着时间推移,35-40岁的人群逐步进入改善换房的阶段,这或许是成交比例上升的原因之一。

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