龙华区--观澜--万科启城家园

2020-11-26       浏览次数: 124

万 科 启 城 家 园


 

开发商简介



公示信息显示,「万科启城家园」项目发展商为「深圳长湖置业发展有限公司」,该公司为「深圳市嘉悦投资发展有限公司」名下全资子公司。通过详细查询显示「深圳市嘉悦投资发展有限公司」实为「深圳市万科发展有限公司」旗下持股50%的控股子公司。


万科企业股份有限公司成立于1984年,经过三十余年的发展,已成为国内领先的城乡建设与生活服务商。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”,位列榜单第356位,2017年、2018、2019年和2020年接连上榜,分别位列榜单第307位、第332位、第254位和第208位。


万科想必大家都已经非常熟悉了,在深圳万科运营的成熟大盘非常多,且很多在片区都具有一定代表性,这里我就不在一一列举了。此前,万科在观澜区域已开发有万科观湖园、万科九龙山和保障房社区万科观城苑等。在龙头房企的光环照耀之下,万科在观澜的又一力作「万科启城家园」自项目确定实施主体以来就吸引了大批置业者的关注。


 

▲2020年深圳万科在建项目

 

项目简要



「万科启城家园」位于龙华区观澜区域观澜大道与碧澜路交汇处的西北侧,项目为观澜街道长湖头村旧改地块。长湖头村旧改早在2011就已经列入进了深圳市城市更新计划,当年观澜还隶属于宝安区,资料显示长湖头村旧改计划拆除用地面积10.65万㎡,规划总建筑规模超40.5万㎡,是观澜最大的旧改项目之一,备受关注。但蹉跎了近十年,观澜也在2016年10月易了主隶属于龙华区了,曾经的”巨无霸“旧改项目也少有人提及了。

 


其实,长湖头村旧改项目拆迁范围早已被围挡,大拆大建的曙光仿佛就在眼前,但没想到项目如”难产“一般迟迟没有动静。仅在2015年对旧改范围内的部分区域有过开拆,当时还引起了较大的争议,随后项目又一度被搁置,直到2020年龙华区成立三周年的节点,龙华举办了首批重点项目集中开工仪式,万科的长湖头村旧改项目赫然在列,旧改范围内的九年一贯制学校—长湖学校,即龙华区第三外国语学校,也在此次开工名单之中。

 


根据规划,长湖头村旧改项目分为三期建设,根据此前公开资料显示,图中红颜色部分为一期拆除及建设范围,九年一贯制长湖学校也在其中,位于一期的最南端;图中蓝色部分为二期拆除及建设范围;图中紫色部分为三期拆除及建设范围。整体建成后,将是集住宅、商业、学校、公共配套于一体的大型综合社区,规划总建筑规模超52万㎡。

 


根据施工现场标示牌显示,「万科启城家园」为长湖头村城市更新项目的一期,项目占地面积约4.1万㎡,规划总建筑面积约30.6万㎡。规划由10栋建筑组成,其中有5栋为48层的塔楼住宅,1栋43层的塔楼住宅,1栋33层塔楼住宅,1栋32层塔楼住宅,1栋6层商业裙楼,1栋3层幼儿园。目住宅主推建面约78-110/房,据悉目前项目营销中心已经开放,样板房将于11月22日开放。

 


 

项目基础信息



销售均价:预计55000元/

销售户型:78㎡三房房、98㎡三房房、110㎡四房
建筑类型:住宅
产权年限:70年

总占地面积:约6.5万(一期4.1万㎡)

总建筑面积:约52万㎡(一期约30.6万㎡)
交房时间:待定
交房标准:精装修
总户数:2816户
车位数/比例:2780个
容积率:6.14%
绿化率:≥30%
物业公司:深圳万科物业发展有限公司

开发商:深圳长湖置业发展有限公司

  

项目配套介绍



    商业:「万科启城家园」所属的长湖头村城市更新项目自身是一个集住宅、商业、学校、公共配套于一体的大型综合社区。项目有一栋6层的集中式商业楼和部分商业裙楼,自身配备有约8万㎡商业,如此商业体量不仅能满足项目自身购物娱乐需求,对改善片区整体的购物环境和提升商业品质起到了至关重要的作用。


观澜是一个成熟老城,除项目自身配备的商业外,项目附近的社区分布分很多大大小小的商铺及一些传统商业街区,业态是非常齐全的,只是大都缺少一点质感。与项目相邻的mall金洪观荟里商业目前已经全部投入运营,项目2公里范围内能覆盖到合观澜汇合正广场(天虹等)、比邻新天地、观澜天虹、格兰郡商业街、兴万达商业城等多处集中式购物中心。

 


    交通:轨道交通方面,项目距离4号延长线的“长湖”地铁站步行约500米。地铁四号线总共分为三期建设,一期福田口岸至少年宫于2004年12月28日通车运营通车运营;二期工程少年宫至清湖于2011年6月16日通车运营;三期为清湖至牛湖,已于2020年10月28日开通运营;深圳地铁4号线北起观澜牛湖,龙华,途经深圳北站、上梅林、少年宫、市民中心、会展中心等重要区域,南至福田区,是深圳市南北走向的主干线。地铁4号线的运营标志着观澜正常摆脱了区域无地铁覆盖的囧境。


道路交通方面,项目3公里范围内一横三纵(观光路、龙澜大道、龙华大道、观澜大道)主干道及一条高速公路。通过4条主干道可直接或间接对接坂雪岗大道、布龙路、留仙大道、福龙路、北环大道、梅观路等多条主干道,以到达通勤深圳各区的目的。G94梅观高速则是观澜通勤市区最主要的快速公路,通过梅观高速可直接对接沈海高速,清平高速、南坪高速等多条快速路,但要注意的是梅观高速梅林关处交通压力特别大,早晚高峰必堵,非高峰时段也不是很顺畅。总体来说观澜的道路交通状况不是很理想,除龙华区外,观澜自驾通勤各区时间成本都比较高;以上提及的几条主干道,除观光路交通压力稍小外,其它都极易出现拥堵的情况。

 


    教育:项目自带有2400㎡的9班幼儿园,2公里范围内部分的教育资源较为丰富,其中观澜二小、观澜二中、龙华区第三外国语学校距离都比较近。


项目属于期房暂无学区划分,根据2020年秋季龙华区教育局最新的学区划分,项目地块小学学区为龙华区第三外国语学校小学部,初中学区为龙华区第三外国语学校初中部、龙华高级中学初中部(寄宿制)、观澜第二中学共享学区。民


值得注意的是,项目一期的最南端头规划有一所九年一贯制长湖学校,该校已确定规划为龙华第三外国语学校,目前已开工在建,预计2021年9月就能投入使用,该校已于2019年借址办学。据悉该校是一所龙华区委区政府重点打造的高起点、高规格、高品质的九年一贯制外国语品牌学校,毗邻龙华区委区政府,环伴风光绮丽的长湖公园,坐拥地铁四号线出口,占地面积约2万平方米,总建筑面积约4.6万平方米,规划45个教学班,2250名学生,160余名教职工。


 


    医疗:除社区健康服务中心外,项目2公里内仅分布有两家医疗机构,且两家医疗机构距离项目都比较近,医疗机构虽然不多,满足该片区居民就医需求是没有问题的。深圳伟光医院是深圳建院最早,规模最大的民营医院;龙华新区中心医院是集医疗、预防、保健、科研、教学为一体的三级综合性医院、区直属医院、广东医学院附属医院,服务龙华区逾300万人口。

 


    自然环境及休闲娱乐:项目自身配建有休闲广场,除此外项目2公里范围内分布的市政公园配套倒是不少,但距离项目都有些距离;人民路街心公园规模太小,平时在这里休闲的人也很少;距离最近具备一定规模的观澜人民公园走路过去至少也需要20分钟,距离稍远,走路耗时有点长。除观澜人民公园外,项目2公里内覆盖的公园走路过去都有点不现实,需要借助其它交通工具。总体看项目具备便利性的市政公园配套有些欠缺。

 


 

项目区域现状、规划和发展



项目位于龙华区观澜福城街道,观澜是一个传统老片区了,早在1949年观澜就划为宝安县第三区;1986年撤区设立为镇;2004年撤镇设立为观澜街道归属宝安区管辖;2015年观澜街道被一分为三,分设为观湖、福城、观澜三个街道;2016年10月,龙华区成立,观澜街道划分到龙华区管辖。


与众多成熟老片区一样,观澜现状给人的感觉还是整体偏老旧,虽然自归属龙华区管辖以后观澜外围如大和路和环观南路交界处、环观南路沿线两侧、观澜高新园及城区部分小区域已经有了很大的变化,但走进主城区整体观感还是很一般,工业区分布较多,小产权房分布广且较为密集。类似这种成熟的老城区无外乎要通过城市更新来“破局”,事实上观澜的目前已知的城市更新项目确实也比较多,但都进展非常缓慢,就如「万科启城家园」一样就是一个历经坎坷,折腾了近十年才入市的项目。


福城街道近几年陆陆续续也入市了不少新房住宅项目,如阳基御龙山,峰荟名庭,华盛观荟名庭等,这些项目为片区增添了不少人气和置业热度,但整个片区距离真正的宜居还相差甚远。

 


深圳地铁4号线的北延线对于观澜来的意义无疑是巨大的,老实说凭借观澜的地理位置跟发展底蕴这么晚才通地铁着实是不应该。今年10月28日深圳地铁4号线北延线正式开通运营,意味着观澜片区将进入“地铁时代”。这条地铁,将链接观澜和龙华,未来对接东莞,将是一个非常重要的中轴地铁线。


在4号北延线没开通之前观澜想乘坐地铁去市区只能乘坐有轨电车或者公交车到清湖转4号线才行,基本都要花半小时以上的时间,加上从清湖出发到市区的时间又得半小时,很多在清湖买房的朋友们,每天去往市区上班,或者孩子在市区学校上学的,都特别不方便,路面交通又堵车,有时候一来一回经常要花费3小时左右。


4号北延线在最大程度满足现有服务的基础上早高峰将继续维持大小交路的行车安排,小交路列车折返点延长至三期工程的茜坑站,提升三期车站及现有清湖站至红山站的列车服务,形成福田口岸至牛湖站,福田口岸至茜坑站的大小交路交替运行的行车安排,最小行车间隔2分30秒,最大限度满足沿线居民的出行需求。

 


上面有提到过类似像观澜老城区的区域想谋”出路“,旧改就是一条必经之路。事实上观澜整体的旧改体量确实是很惊人的,据不完全统计,未来观澜片区共有108个村旧改,超200个旧改项目,片区逾2500万㎡城市更新,足以再造3个福田中心区!万科、鸿荣源、佳兆业等开发商,早已斥资超千亿资金抢滩观澜旧改。

 


不完全统计,万科启城周边已知城市更新项目有:富民社区冼屋老村片区、观澜悦兴围旧村、康旭工业区、茜坑新村西片区域、观澜中心西片区、观城第一期、大布岗片区、观湖旧村、观城横坑河西片区、陈屋村、观澜松元夏、松元夏大布头等.......未来,观澜将成为深圳楼市非常重要的供应地。

 


根据规划,项目一期(图中红色部分)由中国华西企业有限公司承建,自带一所九年一贯制学校——龙华第三外国语学校(在建),包含小学和初中。据悉,龙华第三外国语学校已于2019年率先借址开学。


龙华第三外国语学校已于今年上半年开建,目前正在施工中,预计2021年9月就能投入使用。预计新校园总用地面积19995㎡,总建筑面积46778㎡,办学规模为45班/2100学位的九年一贯制学校。

 


项目还临近观澜新地标——观澜文化体育中心,观湖文化艺术体育场馆项目于2017年1月立项,2018年10月批复。该项目位于观湖街道人民路与澜景路交汇处,总用地面积18327.1平方米,总建筑面积73695平方米,规定容积率面积43395㎡,规定容积率2.37。该项目为综合建筑体,项目根据功能划分为体育馆、图书馆及文化馆。设计为地下二层、体育馆及音乐厅地上六层,文化馆地上十层,建成后将改善观湖街道文体设施紧缺状况,完善龙华区的基础设施建设,促进龙华区全面发展。

 


龙华区综合医院(未来规划),距离项目直线距离约4.5公里。位于龙华区观湖街道樟坑径片区马蹄山东北侧,安清路西南侧,占地面积约5.62万平方米,建筑面积约35.59万平方米,规划建设床位数1500张,总投资额约32.59亿元,计划2021年建成投入使用。

 


锦绣科学园,位于龙华区观湖街道文化科技核心区域,园区三期总占地18.5万平方米,总建筑面积约70万平米,总投资超过25亿元,包括配套科技研发、企业总部、人才公寓、大数据、会议中心、专业学院、商业配套等设施,将吸引超过2万人安居乐业,是龙华区紧邻华为深圳基地、富士康、观澜湖球会的国际化科学园区。


目前入驻企业包括腾讯、阿里巴巴、松禾资本、汇智宏创等20多家国内知名企业,正努力打造成为深圳北的科技创新中心。

 


观澜为龙华区府所在,与红山、老镇三足鼎立 这条黄金中轴以地铁4号线为引绳,将深圳的中轴脉路从福田口岸一路向北。龙华区2020年政府工作报告指出:聚焦“三城两镇一中心”,打造粤港澳大湾区新增长极。 其中,三城两镇一商圈中,观澜占据其三,“鹭湖科技文化城、九龙山智能科技城、观澜文化艺术小镇”三大片区重点发展人工智能、5G、创意文化、生物医药等......因此观澜的规划备受关注。


观澜南北向连接松山湖基地、富士康、华为总部基地,东西向连接宝安大空港、光明科学城、坪山国家生物产业基地。 其中梅观创新走廊由南向北依次串联南大门、深圳北站、华南物流园、富士康、华为、观澜高新园等重要空间节点。

  


鹭湖科技文化片区核心区范围总面积230万㎡,未来打造深圳北科技创新基地,目前处在规划阶段,作为龙华六大重点发展片区之一,鹭湖科技文化片区需整合科技文化核、观澜战略性新兴产业园,打造区级科技中心、文化中心、公共服务中心及战略性新兴产业基地。

 


九龙山产学研片区项目用地整备范围约为219万㎡,规划为科技园区和高校区两大区,目前处在土地整备中,还在开展产业空间统筹规划研究,未来把九龙山产学研片区打造成面向深莞中部集合城市的区域创新核心、链接港深莞区域中轴的智能制造高地以及彰显龙华生态特质的宜居宜业乐园,未来九龙山产学研片区定位为深圳具有一定影响力的集产学研一体的创新型产业园区。

 


观澜文化小镇规划面积约1029公顷,核心区面积349公顷,分为东西两个片区:东片区北邻观澜高尔夫度假区,东至环观南路,西至观澜湖新城,南至高尔夫大道,规划面积320公顷;西片区主要为观澜古墟、贵湖塘老围及周边区域,西沿观澜河,东北部沿贵山路,规划面积29公顷,该核心区域为第二批省级特色小镇培育库申报范围。


按照区委一届四次全会上的报告和在第二次全体会议上的讲话精神,观澜文化小镇目前发展方向以“一核两廊”为重点,推动以观澜湖高尔夫为核心的周边区域建设,推进以版画、红木等为支撑的裕新路文化艺术走廊和以观澜古墟-贵湖塘老围为支撑的桂花路历史文化走廊建设,重点发展以文化为统领的文艺创作、文艺博览、文艺教育、文艺生活、休闲旅游等文化艺术+产业,营造文艺化生产、生活、体验氛围,加快建设成为具有国际影响力的文化小镇。

 

   

项目个人点评



万科启城家园是万科观澜城市更新首发作品,虽历经九年坎坷但最终还是顺利入市了。在这置业者口中流传着“一辈子总要住一次万科”这样的话,其实这句话一方面彰显了万科实力,另一方面也说明了大家对于万科品牌和建造品质的认可。万科启城园总建面约52万㎡,集合高端住宅、公园、街区商业、商务写字楼4大复合业态,打造万科新一代城市生活示范样板。万科启城家园更是深圳万科品牌升级甄选之品,也是万科10年后首次推出的巨大规模的综合体楼盘,算的上是深圳万科十年磨一剑的作品,所以从项目自身综合属性看,万科启城家园是一个值得让人放心入手的新盘。


项目一期有三个地块,02地块主要是商品房住宅+幼儿园+商业裙楼,02地块与03地块分别是一栋拆迁安置和一栋保障房,三个地块都是独立的,独立的带来的结果就是有人欢喜有人忧,喜的是商品住房区属性更加纯粹,忧的是拆迁安置房和保障房将面临”迷你“花园,甚至可以说是无花园的窘境。查看项目各项数据发现,项目容积率达到了6.14%,这样密度是要高于市面上大部分住宅项目的,从居住的宜居性上来说这是大打折扣的。


项目自带商业规模约8万+2公里范围内的观澜汇合正广场商业+天虹商场+左邻新天地商业,四大商圈聚集,商业配套较为丰富;项目距离4号北延线牛湖站步行约500米左右,3公里范围覆盖一横三纵一高速“主干道公路网,交通配套是”及格“的,加分的是算的上是地铁口物业,减分项是周边的几条主干道红绿灯多,交通压力都比较大,极易出现拥堵,从观澜出发到达其它区都耗时过长。


项目自身配备有9班幼儿园,项目一期的南边正在建设龙华第三外国语学校,该校也将于2021年秋季投入使用,项目刚出地面,到交房时学校是肯定已经交付使用了的,未来在家门口即可完成幼儿至初中的学业;项目距离龙华中心医院步行约700米,同时观澜还有两所(龙华区综合医院,龙华中医院)在建的综合性公立医院,医疗配套便捷且优质。


项目的市政公园配套和休闲娱乐配套就没有其它配套显的那么便利了,观澜并不缺少绿地、文化及市政公园配套,如:观澜古墟、 鳌湖艺术村、高尔夫球会、观澜湖休闲度假区、观澜山水田园、观澜人民公园、观澜体育公园、等等,但这些配套距离项目都稍远,距离最近的观澜人民公园走路过去大约也要20分钟,据说项目附近规划有长湖公园,但查阅资料发现该公园已经说了3年多了,什么进展都没有。市政公园本身是就是间歇休闲和茶余饭后的娱乐之地,如果借助交通工具才能享用那对项目来说意义没那么大了。


开发商目前并未对外公布户型图信息,销售说还没有量尺寸暂时不便公布户型图,项目11月22号就开放样板间了,大家可以实地去感受一下。现在每个项目的户型方正性和布局合理性都不会有太大的槽点,无非是实用率大小的问题。根据小编我看的78㎡三房两厅一卫的户型图看,整体还是非常紧凑的,两个次卧都要把飘窗利用起来才能算是一个勉强合格的卧室,如果不利用飘窗我估计摆个1.5米的床开门都是问题。另外项目有98的三房两卫和110的四房两卫户型,因为没看到户型图暂不好评价,但从建面和功能间配比上看,整体实用率应该比较一般,毕竟88-89做四房的项目不在少数,隔壁不远的华盛观荟名庭和阳基御龙山都有.......当然,一个户型的实用率不光是看建面和功能间配比,各功能间的宽敞和舒适性也非常重要,到底是实用率低还是舒适性高看了样板房就有答案了......


万科启城家园目前还没有出备案价,坊间传闻备案均价约55000元/㎡,按照此均价算78的三房总价430万左右,98的三房总价540万左右,我估计到时候最低单价可能会有4字头,然后大家就能看到很多宣传说”龙华单价4字头“的广告.........目前项目附近的次新房,华盛观荟名庭二手整体挂盘均价是64000元/,79的三房入手价最低要490万(精装),88的四房入手价545万(精装);阳基御龙山二手整体挂盘均价是55000元/,78的三房入手价要410万(毛坯),89的四房入手价要455万(毛坯);综合看万科启城家园的新房和这两个小区总价都差不多,但要提醒大家要注意的是这些都是不满五年的价格,增值税会比较重。万科启城家园距离地铁口最近,其次是盛观荟名庭和阳基御龙山。总价差不多,新房有新和地铁口近的优势,交付时间晚的劣势;二手房有即买即住的优势,地铁口稍远,税费高的劣势,综合算下来总成本应该是差不多的,就看各位看官怎么去选择了。


新房方面,前段时间龙华大浪的安宏基星耀入市整体销售均价也是55000元/,也是有打出单价4字头的”口号“,实际上4字头并没有几套房。目前龙华6万以内单价能买的新房的片区就只有大浪和观澜片区了。至于说大浪和观澜那个更好?那个更具价值?每个人都有不同的理解,它们有太多的相似之处,比如:都是今年通的地铁、都是传统老城区、现状和面貌基本类似,都分布有大量旧改等等..........买这两个片区的置业者大都以刚需自住为主,既然是自住那就哪里更有利于自己的工作和生活就买那里就合适,真的没必要去花太多时间和精力去思考那里更能”升值“,我相信即便是升值有差距,那也不会拉开太大差距。


对于投资,放眼整个深圳55000元/的价格能买的新房不止龙华有,光明、沙井、松岗、龙岗3号线楼盘等都有能买的产品。不同的是,西部片区的新房55000元/是能买,但那都是”挤破“头,需要很大的运气成份才能买得到,陪跑的概率太高了。东部的龙岗片区由于近些年房价涨幅不是很理想,投资者们又普遍不是很看好,心里很没底又不敢轻易购入,这也导致龙岗的新房消化速度普遍比西部楼盘慢很多。出现了这种西部买不到,东部不敢买的尴尬局面怎么办?是继续拼运气?还是持币观望?.......在深圳这种供需关系如此紧张,房价如此不稳定的城市来说都不是明智之选。那么大家何不多关注一下这种偏中部的区域呢?这部分区域虽不像西部区域一样能给人很高的期望,也不会像买东部一样显得那么没底气。高回报往往伴随着高风险,购买中部区域的房产无疑不是一种稳妥之举。


大家也不要总是去把不同域的房价区做比较,就觉得这里比那便宜了多少每个片区都有每个片区房价构成的原因和市场,需要理智看待。宏观因素我们老百姓难以预测和把握,微观因素我们又不一定看的很全面,符合你当前工作生活需求,你看好未来该片区的规划和发展那就是最合适你的。


最后在说一下观澜,自2016年10月龙华区成立,观澜归属龙华区管辖以来确实发生了很大变化,尤其是环观南路沿线一带变化最为明显。深圳首条有轨电车运营+鹭湖科技文化片区、九龙山产学研片区、观澜文化小镇等规划发展逐渐清晰+4号北沿线的运营让不少购房者把置业目光投向了观澜。观澜也是一个需要依靠旧改和产业升级来谋求发展和出路的片区,这两点恰恰也是我们最难预判和最难把握的。对于发展周期一切都是未知数,观澜的旧改进度也非常缓慢,好多项目都说很多年了,还处于停滞状态,万科启城也折腾了这么多年才入市。不过,有一点可以确认,那就是前景肯定是很好的,随着旧改陆续推进、落地,优质配套的完善和补充,产业升级,那也必将改变大家对观澜的现有认知,呈现一个全新的观澜在大家面前,正如龙华区委书记、区长王卫在发布会上说的一样:”未来通过做强数字经济,观澜完全可以实现产值翻番,再造一个新龙华“。

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